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부동산 시장 전망이 궁금하다면 '선대인, 미친 부동산을 말하다'

빌노트 2013. 12. 19. 01:25
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주식은 나름 책도 많이 읽고 투자도 직접하기에 익숙하지만

상대적으로 더 큰 돈이 들어가는 부동산에 대해서는 아직도 잘모르는 상태다.

친구들이 집값이 더 오르기 전에 빚내서 집을 사면 좋다고 하지만

나는 대출받는 것을 병적으로 싫어하기에 이러한 충고를 그냥 흘려보낸다.

이러한 나의 행동을 치밀한 데이터로 옹호해주는 책을 만나서 나는 기쁘다 ㅋㅋㅋ

 

 

선대인, 미친 부동산을 말하다 - 선대인경제연구소 선대인 소장 지음

 

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선대인, 미친 부동산을 말하다
국내도서
저자 : 선대인
출판 : 웅진지식하우스 2013.11.27
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선대인, 미친 부동산을 말하다!

아직 알려지지 않은 것들

더 이상 피할 수 없는 것들

 

미친 부동산이라... 책의 제목이 매우 자극적이다.

도대체 지금 우리나라 부동산 시장이 어떻기에 미쳤다라고 말하는 것일까.

솔직히 미쳤다라는 말에 동의를 하며 책을 열심히 읽었다.

 

 

저자 선대인 (필명: 케네디언)

재벌, 정부, 정치권 등의 이해관계에 오염되지 않은 정직한 정보, 일반가계의 경제적 선택에 도움이 되는 정보, 경제의 리스크 요인을 앞서 분석하고 경고하는 정확한 정보 제공을 목표로 하고 있는 선대인경제연구소의 소장. 부산에서 태어나 경북 경산에서 자랐다. 연세대 정치외교학과를 졸업했다. 동아일보와 미디어다음 취재팀에서 기자로 생활했고, 4차례 한국기자협회 선정 '이달의 기자상'과 한국시티뱅크 선정 '올해의 경제기사상' 우수상(1999년)을 받았다. 이후 미디어다음 취재팀으로 옮겨 부동산 및 주택 문제와 건설산업 및 정책 등을 깊이있게 다뤘다. 하버드대 케네디스쿨에서 공공정책석사(MPP) 학위를 마치고 2007년 귀국해 서울시 정책전문관으로 일했다. 온라인에서는 '케네디언'이라는 필명으로 활동하며 블로그 불량사회 (http://unsoundsociety.tistory.com)를 운영하고 있다. 여우 같은 아내 김태현과 개구장이 아들 선재헌, 귀염둥이 딸 선재인과 일산에서 알콩달콩 살고 있다. 매일 일산 호수공원길을 따라 자전거로 출퇴근하는 즐거움을 만끽하고 있다. 현재 시민모임 ‘세금혁명당’의 대표이자 선대인경제전략연구소 소장으로 있으며 김미화, 우석훈, 김용민과 함께 팟캐스트 <나는 꼽사리다>에 출연 중이다. 저서로는 [위험한 경제학](전 2권), [프리라이더],[세금혁명],[대한민국은 부동산공화국이다](공저), [부동산 대폭락 시대가 온다](공저) 등이 있다.

 

나는 저자 선대인 소장을 팟캐스트 나는 꼽사리다(나꼽살)의 선띨로 처음 만났다.

TV에서 나오는 경제관련 뉴스를 아무런 생각없이 그대로 받아들였던 나에게 너무나 큰 충격으로 다가왔다.

블로그 불량사회도 링크를 걸어놓고 자주 방문하는데 항상 많은 도움을 받는 분이다.

선대인 소장이 지은 책도 그러하듯 부동산 쪽 전망에서는 우리나라에서 손꼽히는 고수인 것 같다.

앞으로 부동산 시장을 어떻게 예측하는지 너무 궁금해서 이 책을 순식간에 독파했다.

 

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1부 두 개의 거대한 전환기가 시작되다

1장 대세하락기는 시작되었다
부동산시장, 이미 하락 사이클에 들어섰다
용꼬리까지 떨어지기 직전이다
집값 바닥론은 왜 끊임없이 등장하는가
Focus: 호가 지수의 함정
Focus: 취득세 감면, 효과가 없는 이유

2장 빚내서 집 사라는 마지막 유혹
효과 없는 부양책, 연착륙론으로 포장되다
정부의 해결책이 질이 나쁜 이유
전월세대책, 또 한 번의 ‘빚내서 집 사라’

3장 연착륙론이 더 위험하다
집값 하락 막으려다 가계부채만 더 키운다
거품 빼기, 지금 놓치면 20년 동안 답이 없다

4장 대한민국 부동산, 견착륙! 펌 랜딩!
Focus: 10년 전 삼성경제연구소의 경고

 

2부 한국 부동산의 또 다른 핵, 전세

5장 전월세 대책, 없나? 안 내놓나?
전셋값 상승의 직격탄, 누구를 향하나
전세가의 변화에도 사이클이 있다
거래는 없는데 전세가 뛴다?

6장 토끼몰이에 당하지 마라
안전한 전세, 깡통전세
이런 임대차시장은 한국밖에 없다
전셋값과 집값, 어그러진 함수 관계

7장 전세, 그 근본 구조가 바뀐다
전세는 정말 없어질까?
전세자금대출의 나비효과
Focus: 전월세 세입자들, 조금만 버텨라

 

3부 부동산 빚더미가 경제에 미칠 영향

8장 2차 충격을 앞두고 있는 건설업
건설업계가 숨기고 있는 비밀
정부정책, 하루 빨리 건설업계의 조정을 유도해야

9장 은행권으로 불이 옮겨 붙는다
은행의 수익성 지표에 주목하라
부채폭탄 위기관리의 3대 허점

10장 부동산 시나리오별 금융위기 전망
시나리오 1: 부동산 완만한 하락과 경기 회복 시
시나리오 2: 부동산 완만한 하락과 경기 침체 시
시나리오 3: 부동산 급락과 경기 침체 시

 

4부 대한민국 부동산을 예측하다

11장 주택 시장, 어떻게 변해갈 것인가
주택 사이클상 하락 단계: 향후 2~3년
Focus: 2차 급락 방아쇠를 당기는 외부 요인은?
부채폭탄 폭발 단계: 3~4년 지속
인구폭탄과 만성적 공급 과잉 단계: 2010년대 후반 이후
Focus: 경제 예측 시, 인구 변화에 주목해야

12장 10년 후 주택시장에서 펼쳐질 10대 현상
1. 전세는 사라지고 월세는 증가한다
2. 부동산, 투자가 아닌 사용 중심으로
3. 신축주택이냐 노후주택이냐가 가격 결정
4. 아파트 시대 저물고 다유형 소량생산 시대로
5. 중대형 수요는 급격히 줄 것이다
6. 집이 남아도는 시대가 온다
7. 거품이 꺼지면, 부동산에도 품질이 중요해진다
8. 선분양제가 사라진다
9. 자비 리모델링 급증과 공동화되는 수도권 외곽 신도시
10. 대규모 개발사업 추진이 어려워진다

 

5부 대세하락기, 이렇게 대응하라

13장 주거유형에 따른 일반가계의 대응법
집이 두 채지만 빚에 시달리고 있다면
담보대출에 쪼들리는 1주택 소유주라면
심각한 전세난에 집을 살까 고민한다면
‘전세형아파트’를 고려하고 있다면
결혼을 앞두었다면, 전세냐 매매냐
1인 가구 독신자, 월세냐 전세냐
노후 대비책으로 오피스텔 투자를 생각한다면
Focus: 전세보증금, 어떻게 하면 안전하게 지킬까?

14장 부동산 대세하락기에 가져야 할 10가지 자세
1. 무주택자라면 조급해하지 마라
2. 집으로 돈 버는 시기는 지났다. 모험적 투자는 하지 마라
3. 전세 대신 집 사라는 ‘토끼몰이’에 당하지 마라
4. 가계부채가 일정하게 해소된 뒤 움직여라
5. 환금 가능성을 철저히 따져야 한다
6. 사회경제적 변화를 반드시 이해하라
7. 내 부동산, 정기적으로 평가하고 보유 여부 결정하라
8. 시세 착시현상에서 벗어나라
9. 집값 상승기 때의 상식을 버려라
10. 지방 거주자들은 수도권의 흐름을 주시하라
Focus: 집, 과연 언제 사야 하나?

15장 거품 붕괴에 대응하려면, 어떤 길을 선택해야
스웨덴의 길 vs 일본의 길
한국, 어떤 길을 선택할 것인가

16장 효과적인 견착륙을 위한 필수 전략
부실 부동산에 대한 정리 신호를 주어야
주택대출 규제, 단계적으로 강화해야
공공적 차원에서 가계 컨설팅을 실시하자
건설업계 시장 청소, 안 할 수 없다
재정 지원의 초점을 저소득층 복지로 전환해야
Focus: 안정된 주거 구조를 위한 조건

17장 새로운 주거 미래를 열기 위한 5가지 과제
1. 주택소비자의 지위를 높이자
2. 공공 임대주택을 대폭 늘려야 모두가 산다
3. 임차인의 지위를 획기적으로 강화해야
4. 부동산 세제를 개혁하자
5. 국토교통부에서 주거복지부로

 

 

부동산시장 '대세하락기는 시작되었다.'라고 말하며 

저자는 이 책을 읽는 독자에게 4가지를 부탁한다.

 

첫째, 혼란스럽게 느껴지는 부동산시장의 현실을 이해해야 한다.

둘째, 정부나 언론을 맹신하면 위기가 닥칠 수 있음을 알아야 한다.

셋째, 앞으로 부동산시장이 어떻게 전개될지 가늠해야 한다.

넷째, 주택문제와 관련해 내가 어떻게 해야 할지,

그리고 공동체로서 우리가 어떻게 해야 할지 판단해야 한다. (P.6)

 

 

위 사진은 전국 및 서울의 아파트 실질가격 추이인데

서울지역의 부동산은 이미 하락에 접어들었지만, 지방은 아직도 버티고 있는 것을 볼 수 있다.

그래서 그런가 부산에 살고 있는 나는 부동산이 하락기 접어들었다는 말이 실감이 안난다.

아직도 아파트가 분양할 때마다 1순위로 청약을 하여도 번번이 떨어지는데...

이러한 부동산 시장에 혼란을 겪고 있는 나에게 저자는 용머리와 용꼬리를 사용해서 상황을 쉽게 설명해준다.

서울(수도권)이 용머리라고 하면 지방은 용꼬리다.

용이 하늘로 승천하고 난 후 이제 머리부터 추락하고 있는데 조만간에 꼬리도 하락한다는 말이다.

다시말해 수도권 부동산 흐름은 지방 부동산 가격의 미래라고 볼 수 있다.

그리고 나는 주택대출 가계의 70%이상이 대출이자만 내고 있다는 사실도 이 책에서 처음 알았다.

대출을 받으면 당연히 원금균등상환이나 원리금균등상환만 생각했었기에 정말 충격이다!

가계부채가 줄지않으면 앞으로 부동산 시장의 건전한 성장은 없을 것 같다. 

 

지금 한국의 부동산시장은 날씨와 활주로 여건으로 볼 때 소프트랜딩을 할 수 없는 상황이다. 하지만 부동산정책의 조종간을 쥐고 있는 기장이 공항 위를 선회하면서 여건이 좋아지기만을 기다리고 있는 꼴이다. 온갖 잔꾀를 부려서 연착륙을 시도해봤지만 번번이 실패하고 연료는 점점 바닥나고 있다. 설상가상으로 기상 상황은 더욱 악화되고 있다. 확률은 낮지만, 자칫 잘못하다가는 연착륙은커녕 경착륙을 넘어 불시착(crash landing)으로 이어질 수도 있다. (P.73)

 

우리나라 부동산 시장 현실을 비행기 착륙에 비유해 설명하고 있다.

연착륙 기회는 이미 물 건너갔으니 어찌할꼬?!

부동산 정책을 쓰시는 기장님들이 현명하게 조종을 해주길 바랄뿐이다. 제발...

불시착이라는 만약의 경우를 대비해 우리는 이 책으로 비상탈출 훈련과 산소호흡기 사용법을 숙지해야겠다.

 

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전월세 세입자들, 조금만 버텨라

 

우리나라는 드물게 임대인 우위 임대차 법제를 가진 나라로 분류되어 있다고 한다.

이 말은 임차인의 지위가 임대인의 지위에 비해 매우 취약하다는 뜻이다.

전세나 월세를 사는 사람들은 2년마다 재계약이라는 무서운 상황에 직면한다. 

또 이사를 해야하나? 임대료를 올려달라고 할까? 등등

이러한 상황에 지쳐 큰 돈을 대출을 받아 '그냥 집을 사자'라는 결론을 내리는 사람을 많이 본다.

선대인 소장은 집은 사려고 대출받는 세입자들에게 조금만 버티라고 말하지만

부동산 가격은 떨어져도 전세가격은 급격하게 상승하는 상황에서는 전혀 위로가 안된다.

의심이 많은 나에게 세가지 이유를 들어가며

주택가격이 본격적으로 하락하면 전세가도 떨어지게 되어 있다고 강조한다.

그리고 하는 말

 

어려운 여건이지만 최대한 '안전한 전세'를 골라 버티기를 바란다. (P.125)

 

 

이 책에서는 3가지 시나리오로 부동산 경제위기를 전망하고 있다.

 

시나리오1: 부동산 완만한 하락과 경기 회복 시

시나리오2: 부동산 완만한 하락과 경기 침체 시

시나리오3: 부동산 급락과 경기 침체 시 (P.157)

 

발생가능성은 20%, 40%, 40% 정도로 추정한다.

부디 시나리오1이 되길 바라지만

부채를 키우는 부양책이 난무하는 지금과 같은 상황이라면 낙관하기 어려울 것 같다.

 

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대세하락기에 나타나는 특성은 크게 일곱 가지 정도로 정리해볼 수 있다.

 

1) 주택수요 감소로 공급 과잉이 심화된다.

2) 건설업체의 경영위기와 연쇄 부도가 장기화된다.

3) 주택 거래 역시 장기간에 걸친 구조적 침체기에 들어간다.

4) 정부 부양책이나 초저금리의 약발도 듣지 않는다.

5) 뉴타운 재개발사업 및 대규모 개발사업이 장기화되거나 또는 좌초된다.

6) 전세 물량이 줄어든다.

7) 대형 건설업체들의 파격 마케팅과 주택 분쟁이 늘어난다. (P. 166)

 

이런 흐름속에서 향후 주택시장은 크게 3단계에 걸쳐서 하락세가 지속된다고 말하는데

1단계: 주택 사이클상 하락 단계 (향후 2~3년)

2단계: 부채폭탄 폭발 단계 (3~4년 지속)

3단계: 인구폭탄과 만성적 공급 과잉 단계 (2010년대 후반 이후)

아... 앞으로 어떻게 될지 상상하니 가슴이 답답해진다.

거품으로 가득한 부동산 가격을 서서히 다운시키고

모두가 부채줄이기를 실천하지 않는다면 충격은 더 커질 것 같다.

 

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위에서 알아본 3단계 집값 하락을 거치고 난 10년 후 주택시장에서 펼쳐질 10대 현상을 이렇게 내다봤다.

 

1. 전세는 사라지고 월세는 증가한다.

2. 부동산, 투자가 아닌 사용 중심으로

3. 신축주택이냐 노후주택이냐가 가격 결정

4. 아파트 시대 저물고 다유형 소량생산 시대로

5. 중대형 수요는 급격히 줄 것이다.

6. 집이 남아도는 시대가 온다.

7. 거품이 꺼지면, 부동산에도 품질이 중요해진다.

8. 선분양제가 사라진다.

9. 자비 리모델링 급증과 공동화되는 수도권 외곽 신도시

10. 대규모 개발사업 추진이 어려워진다.

 

이런 10대 현상 중 이미 낌새를 보이고 있는 것도 있다.

그리고 이 책에서 말한 10대 현상이 앞으로 어떻게 고개를 들지 궁금해진다.

자세한 내용은 책에 자세하게 나와 있으니 부동산에 관심있는 분이라면 꼭 읽어보길 바란다. 

 

선대인, 미친 부동산을 말하다
국내도서
저자 : 선대인
출판 : 웅진지식하우스 2013.11.27
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'선대인, 미친 부동산을 말하다'에서 지금 내가 심각하게 고민하고 있는 문제를 만났다.

 

심각한 전세난에 집을 살까 고민한다면...

 

주거유형별에 따라 일반가계가 어떻게 대응해야하는지 설명하는 부분인데

정말 공감이 가는 내용이 많이 좋았다.

최근 2억정도의 빚을 지고 아파트 분양을 하려다 그만둔 것이 정말 잘한짓인지는 앞으로 더 두고 봐야 하겠지만

집을 소유하는 기쁨보다 하우스푸어가 되는 두려움이 더 크기에 내 선택에 만족하고 있다.

내가 집은 안샀으니 조금 더 오를 것 같은 불길한 예감이... ㅋㅋㅋ

 

 

스웨덴과 일본, 비슷한 시기에 큰 부동산 하락이 찾아왔지만 서로 대처하는 방식이 달랐다.

그로인해 스웨덴은 극복했고, 일본은 장기침체기에 빠졌다.

일본의 경우 인구문제도 있지만 부채와 부동산 거품을 빼는데 소극적이였던게 크다.

우리나라가 전자를 따를지 후자를 따를지 두고봐야 하겠지만

이러한 상황이 계속 이어진다면 일본쪽으로 기우는것  같아 심히 우려스럽다.

 

앞으로 부동산 시장이 어떻게 될지 나는 솔직히 잘 모르겠다.

조심스럽게 말할 수 있는건, 부동산이든 주식이든 돈에 대한 탐욕이 들어면 위험하다는 것이다.

현재 부동산에 대한 탐욕으로 무리하게 대출을 받아서 집을 사는 것은 분명 위험해 보인다.

부동산이 급락할지는 모르겠지만 앞으로 당분간(최소 10년 동안은) 투자메리트는 없어 보여

주거목적이라면 모를까 투자는 자제하고 싶다. (주거복지부가 어서 빨리 생겼으면...)

부동산 투자의 판단은 개인의 몫이다. 단, 조심해서 손해볼 것은 없다.

만약 당신이 공격적인 부동산 투자자라면 '선대인, 미친 부동산을 말하다'를 추천한다.

일방적인 사고는 큰 대가를 치를 수 있기 때문에...


2017.8.9. 추가

이 책을 믿고 부동산 투자를 미룬 사람은 큰 대가를 치르고 있다.

근처 해운대만해도 거의 2배가 올랐다.

부동산 불패... 언제까지 이어질지 궁금하다.

 

 


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